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物业管理企业财务管理的特点及运行机制
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尊敬的各位领导、各位同仁大家好：
根据河南物业商会的安排，河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业，我作为万厦物业公司财务负责人，谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会，下面有五个问题与大家共同分享。
第一个问题：物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢？
物业管理企业是高度统一的管理，全方位、多层次的服务，市场经营为一体，寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业，属于第三产业，我国的物业管理起步较晚，目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度，由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式，物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》，并执行《物业管理企业财务管理规定》，但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业，物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求，而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动，是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。我本人认为，物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点：
特点一：综合性强
财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的,企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果,都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此,财务管理作为企业管理的一个组成内容,在整个企业管理工作中居于核心地位。
随着现代市场经济和商品经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，物业管理的行业特性之一，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代的物业管理企业的财务管理,在管理手段上已经广泛实行财务预算, 财务动态分析方法，加强预算控制,参与企业经营管理决策等；在管理方法上,采用会计电算化，普及
计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。
特点二：覆盖面广
物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，市场经济离不开资金运用，企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里,一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中,企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资，对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金作基础,任何部门的活动都不能进行；每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业企业财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。
特点三：敏感性强
在企业的经营活动中,各项工作的进展情况,都可迅速地反映到企业财务上,并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统,某一个环节出现了问题,都会影响到其他环节,从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的,诸如市场供需条件的变化，企业外部的经济环境的复杂多变，都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。
随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进，物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场，财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分，报价也是个敏感的话题，由于服务费用各有千秋，各企业测算角度不同，费用测算没有一个统一的平台，企业能否中标，在费用的测算上，关键不在于费用具体值的高低，而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符，优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济，通过激烈的市场竞争，才能促使物业管理企业有一种紧迫感，感到搞不好工作就难以使企业得到发展，有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新，通过企业间相互的竞争交流，最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，
才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节，以适应外部经济环境的变化，不断提高企业防范风险的能力，增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化,及时向企业管理者提供财务信息,反映经营状况的进展情况,促使企业管理者作出正确的决策,并对企业经营的全过程进行指导和控制。第二个问题：财务管理在物业管理企业中如何运行和控制
目前物业管理企业财务管理中的核算体系，我个人认为
主要包括三个方面：财务预算、财务核算及成本控制。
1、财务预算的运行和控制
由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式：包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式，此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用，物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业，收入的基本确定，企业就需要精打细算，以收定支，科学的进行年度预算。
财务预算是一项比较复杂的工作，需要考虑的因素很多，作出准确的预测是非常困难的，但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心，包括详细的预期收支估算，允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具，即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。
当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时，企业能就未来一年的经营计划，做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化，充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析，并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估计，从而作出年度财务预测。
物业管理企业年度财务经营指标预算分为两个方面：
（1）收入来源的预算
由于物业管理企业的收入来源是以元、角、分为基数的标准，根据郑州市物价局核定的政府指导价，按建筑面积多层建筑收费标准最高为0.38元/平方米/月，高层建筑收费标准最高1.1元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算
，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。
虽然已接管的物业收费标准已按物业合同的约定确定，但物业“滚动开发”的情况比较多。业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，鼓励管理处根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，开展家政服务，提供有偿特约服务，多方位、多渠道创造经济效益，以业养业，补充物业管理经费的不足。
⑵ 成本和费用的预算
收入来源的基本确定是物业管理企业有别于其他企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理和控制成为物业管理企业财务管理的核心内容，企业能否盈利、能否持续发展，关键在于能否有效的控制成本费用，故成本费用的预算是年度预算的重点。
物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出,包括人工成本，直接材料和间接费用等。
财务计划确定后,要将计划具体化,进行财务预算，进一步细化各种现金收支预算,使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据,在实现企业价值最大化中发挥重要作用。
2、物业管理企业财务核算及成本控制
在物业管理企业的财务管理运行和控制过程中，最为关键的是对年初预算项目进行跟踪控制。河南万厦物业公司根据各管理处的具体情况，年初经过调研，确定年度预算目标，由管理处负责人签订目标责任书，各管理处财务人员根据本管理处的经营预算切实做好会计基础核算工作，实现数字化、报表化、动态的分析管理。实行多级核算，做到事前有预算，事中有控制，事后有监督，各管理处通过日常考核与年度考核相结合的方法，进行成本控制，是典型的预算结合目标成本管理模式。
就收入核算而言，河南万厦物业公司采用的是双月收费制，即每两个月收一次物业服务
费，随着入住业主或使用人的相对稳定，根据年初计划主营业务收入按计划进度按部就班稳步收缴，杜绝前松后紧的情况发生。对于业主欠费产生的应收账款的管理和控制应区别对待，物业管理企业的应收账款有别于商业企业，它不会给企业带来信用销售，也不会使企业利润增加，相反，物业管理企业产生的业主欠费只会使企业收入减少，现金流短缺， 对物业企业而言业主欠费越多，数额越大，物业企业的风险就越大，企业的生存将会举步维艰，甚至倒闭。物业企业财务管理要求加强应收账款的管理，调查分析应收账款形成的原因，及时反馈到项目管理部门，在最短的时间里解决问题，将坏账损失降到最低。减少应收账款的形成，加快收入的回笼，物业企业才能持续发展。
成本和费用是企业生产经营过程中的货币表现。对成本和费用的管理是物业管理企业财务管理的核心内容，成本和费用核算是否准确、真实、合理，关系到经营成果的计算是否正确，直接影响国家、企业和职工个人的利益分配。
就营业成本而言，河南万厦物业公司根据年初预算，将营业成本分为多费用项目，对其中由管理处可控成本项目制定考核制度，定期进行经营管理日常考核，并对计划预算的执行结果进行动态分析、考核，以查明预算计划完成或未完成的原因，制定预警机制，以便采取措施，改进工作，及时调整管理方案。如人工成本实行定岗定员，公司允许主动缺员，所谓主动缺员，是针对某些岗位人员素质低，服务意识差，不能给企业带来经济效益和社会效益，对于这样的岗位人员，宁缺勿滥，其他费用项目实行年初预算，严格按预算目标进行双月考核，日常考核制度与员工工资挂钩，核定预算额度标准，实行年度总额控制。
财务管理贯穿物业管理企业整个经营过程。在经营过程中，财务预算是手段，财务管理的控制是关键。有些企业的财务管理存在两个误区：一是把财务管理简单化，仿佛财务管理只是财务部门的事，而财务部门只是会计核算部门，忽视其整体管理职能，忽视其管理方法和管理理念在企业管理各个方面的应用和贯彻。二是财务部门完全听命于“老板”，忽视财务管理自身的规律性与相对独立性。物业管理作为我国改革开放后，伴随经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型的房屋管理模式，在目前激烈的市场竞争中，不少物业管理企业连年亏损，濒临破产，而同样是物业管理企业的河南万厦物业公司却步入良性循环，蒸蒸日上。为什么？因为万厦人在深化改革中敢于创新，创立了一套“成本控制”的管理模式，并把这种“成本控制”理论应用到企业管理的各个方面，当作一项核心任务。河南万厦物业的“成本控制”经验有两大要点：一是成本控制指标分解，纵向到底，横向到边；二是全员参与成本控制，每项成本、费用控制指标都有账可查，有人控制。
第三个问题：日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节
由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象，以人为核心开展专业管理与服务，如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护，物业环境的治安保卫，消防管理，清洁保洁，污染防治，绿化管理，停车场管理等，每一项业务的开展均需耗费物料用品。
为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的支出成本，河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》,河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理，分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式，对大宗、常用、易损物品由公司统一采购，各管理处根据年初预算的需求，到公司仓库领用，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。
年度预算时公司从多方面考虑，根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量，根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小，来配置不同的保洁工具用具，预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度,在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。
河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的，是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。
第四个问题：资金管理
在资金管理方面，为加强公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润率，保证资金安全，公司制定了严格的资金管理规定。
公司财务管理部是公司资金管理部门，办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作,财务管理部具有管理和服务的双重职能，与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。
由于我公司管理项目分散，公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍，财务人员分散办公，统一管理，各管理处财务人员全部采用电算化，统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账，单独核算到管理处，各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。
在存款管理方面,公司内各管理处在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算，以点带面，全方位控制收入来源，所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行，由公司统一管理和控制。在资金支出方面，公司根据各管理处实际情况，酌情核定备用金，严禁坐支现金。
在资金管理和检查方面：公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。
a)定期检查各管理处的现金库存状况。
b)定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。
第五个问题：关于物业管理企业纳税管理的具体做法
物业管理企业属服务业，是一个微利企业，历属地税管辖，应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加，如果企业经营范围包括租赁业务，则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小，都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税，以20xx年为界，20xx年前成立的企业
向地税局交纳企业所得税，20xx年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税，企业所得税是以企业应纳税所得额为基数，平常有利润预交，年终汇算清缴。
由于税务部门的分立，自20xx年取销代理业发票后，物业管理企业重要的业务：代收水电气暖等代理事项的发票无法解决，虽然物业管理企业归属地税局管理，但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种，代理发票的问题，地税推国税，国税又暂无法解决，虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映，但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势，我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务，将税费转嫁给所服务的客户，这样做既多交了冤枉税，增加了客户负担，同时也违犯了发票管理暂行规范，超经营范围使用发票。
在税务部门没有解决这个问题之前，物业行业应有统一的核算口径，我建议物业企业依据20xx年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知（财会字[1996]19号）中第三章第二节第五十一条的规定，一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分，开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式，开展代收业务，以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对，直接影响企业的经济效益。
物业管理企业伴随着我国改革开放的历程一路同行，物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业，但还没有独立的行业财务制度，财务管理工作基础还很薄弱，许多问题有待实践和探索。
以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会，大家有什么不同见解，还请多提宝贵意见。
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