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政府能接管商住小区吗

[07-30]   来源:http://www.68lou.com  接管入住   阅读:371

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正文:

近日,宝安西乡某花园业委会因物业管理纠纷,将小区开发商和当地政府告上法庭。在法官的调解下,纠纷有望得到圆满解决。

近日,宝安西乡双龙花园业主委员会将小区开发商和西乡镇政府告上法庭,因为开发商和镇政府几年前签订协议书,将小区的物业管理自2000年1月1日起全部移交给镇政府,没有征得广大业主的事前同意与事后追认。业主委员会请求判令协议书无效,并移交归还相应的业主共有财产。法官提出调解方案,由业主委员会按照物业管理条例,选聘新的物业管理公司,再由法院要求物业管理权移交。

开庭:业主告开发商和当地政府

14日上午9时半,一宗物业管理纠纷案在宝安区人民法院开庭审理,原告是宝安区西乡双龙花园业主委员会,被告则是深圳市深信西部房地产有限公司(以下简称西部公司)、西乡镇人民政府。

首先要说明的是,宝安55区包括华龙花园、龙腾花园、双龙花园、新安市场等共36栋商住楼,现有住户1950多户,西部公司为开发商。2002年11月5日,55区住户统一成立了双龙花园业主委员会。

55区自1993年起陆续入伙,一直由开发商提供前期物业管理服务。1999年12月10日,西部公司与西乡镇政府签订《55区物业移交管理有关事宜的协议书》,从2000年1月1日起,将物业管理移交给西乡镇政府。在此前后,未征求过55区业主的同意,而多数业主希望能够自行选择物业管理公司。现在,业主依据去年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》走上了法律诉讼的道路。

原告的诉讼请求是:依法判令西部公司与西乡镇政府当年签订的协议书无效,并且移交归还相应的业主共有财产产权和管理权。

焦点一:业主委员会的合法性

原告方没有聘请律师,由3名头发花白的业主委员会成员作代表。

本案的一个焦点是:业主委员会作为原告是否合适?业主委员会对小区的公共设施等,是否享有产权和管理权?

对此,原被告双方观点针锋相对。被告质疑双龙花园业主委员会的合法性。原告认为,双龙花园业主委员会的成立经过宝安区住宅局的批准,系依法成立。

至于业主委员会对小区内公共设施部分是否拥有产权和管理权,原告方在表述上不够清晰。对此,法官当庭明确指出:“根据《物业管理条例》,小区的共有财产,是属于全体业主的,只有具备相应的物业管理企业资质的物业管理公司才能进行管理。”

焦点二:移交协议书是否有效

移交协议书是否有效?对此,被告西乡镇政府的代理律师认为,协议书有效,因为双方都是有行为能力的机构。

而原告方则认为,开发商作为没有处分权的人,处分了他人的财产,事先没有征求全体业主的同意,事后也没得到全体业主的追认,违反了《合同法》第51条,所以这是一份无效合同。

调解:为了彻底解决问题

辩论结束后,法官首先提出一个调解方案:给原告两个月的时间,在社会上公开招投标,选聘新的物业管理公司,然后法院要求物业管理权移交,由现在的物业管理公司移交给业主委员会公开选聘的物业管理公司。

但是,原告却称:“我们没有产权,没办法招聘物业公司。”

法官立刻指出:“你们有一个认识误区,小区内共有财产部分的产权与管理权,业主委员会肯定是没有的,业主 
委员会仅有监督权与选择权。并且业主委员会选择的物业公司,还必须经过1/2业主的同意,才能转移物业管理。”

原告连接追问:“那么共有部分的产权到底属于谁?产权界定不清晰,没有人敢来投标。我们找过住宅局,也找过物业管理公司,一听是这种情况,都说不行。”

法官耐心地解释:“这是一个调解方案。提出调解,就是为了能彻底解决问题。因为你们上访奔波了几年,法院也有责任从1950多户业主的利益出发,将这个问题彻底解决。”

法官说:“现在,有两名人大代表当陪审员。我们还要对共有财产部分进行调查,如果有房产证的,产权归房产证的所有者。如果被告拿不出房产证,产权就归全体业主。”

法官这番话给了业主们一颗定心丸。被告方律师也同意此种调解方案。

至此,已是中午12时半,这次开庭持续了3个小时。宝安55区的业主们高兴地离开了,3名业主代表也很满意。

专家剖析:这是一个典型案例

作为物业管理行业资深专家,李钊教授参与了国家《物业管理条例》的起草、论证工作。他称,这不仅是深圳、也是国内很典型的一个案例,意味深远:

一、法官处理得当

法官没有进入审判程序,而是很快进入调解阶段,快刀斩乱麻,“这样做,首先避开了业主委员会的诉讼权,而如果涉及到诉讼权,业主委员会肯定要败诉。”

如果以业主委员会名义起诉,这属于全体业主的重大事项,按照《物业管理条例》第十二条的原则,应该要经过全体业主2/3投票权通过形成业主大会的决议。而业主大会决议是应该按照法定的程序形成,仅仅获得业主的签名还不行,因为签名只相当于民意调查或民意测验,并不等于决议,法官的得当之处就在此,没有纠缠诉讼资格。

法官的调解方案解决了此前的纠纷,也使小区的物业管理服务得到正常延续。

二、移交协议侵犯了全体业主的利益

李钊说,作为原本管理不善的小区,西乡镇政府从百姓利益角度考虑接管,这样做本身没有什么问题。现在的问题是这个移交协议侵犯了全体业主的共同利益,《物业管理条例》第二十七条明确规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”至少在程序上不合法,它没有征求业主的意见。《物业管理条例》的最大特点就是指出“物业管理权利与业主的财产权利一一对应”,也就是说,物业管理的权利取决于业主财产权利,所以,在这个问题上,物业管理的权利本身就是业主的。

李钊认为,本案的物业移交协议书,违反《中华人民共和国合同法》,违反《物业管理条例》,侵犯了第三人———全体业主的共同利益。

三、政府能否接管商住小区

有人认为政府接管商住小区,是“与民争利”。李钊介绍说,由政府直接聘请物业管理公司,在国外有过先例。比如小区的治安特别乱、卫生方面脏乱差,一般物业管理公司不愿对这样的亏本小区提供服务。这时,政府从社会公共利益角度出发,在征得业主同意后,政府出钱直接聘请物业管理公司,提供一些最基本的物业管理服务。但这个前提是要征得老百姓的同意,并且不能强迫老百姓出钱。

四、典型案件折射社会进步

李钊分析,此案得以在一个很好的方案下调解,在国内都较少见,从被告、原告、裁判官这三个 
 
方面,我们都可以看出社会进步的象征。

首先,是政府认识到自己的角色。从今年7月1日起,《中华人民共和国行政许可法》实施。在此案中,当地政府的行为已经违法,构成了对55区全体业主的侵权。虽然本案中,业主没有用行政诉讼来追究政府的责任,而是作为民事诉讼提起,但是政府已经意识到自己行为的过错,主动进行调解处理,是此案能顺利解决的关键。

其次,百姓维权意识的提高。在此案中,业主们不是盲目维权,而是依靠法律,尽管在某些条文上认识不够明晰,但是,不是去选择聚众闹事,而是该起诉就起诉,通过法律解决纠纷,这是公民行为的一大进步。

第三,法官对法律了解很深,把握得也很好,不仅捍卫了司法公正,而且考虑了现实社会中的民生疾苦,提高了司法的效率。

李钊最后提醒说,在移交物业管理时,业主们仍要特别注意,在现实中,开发商或其他人有可能将业主公有的共用部分(含共用部位、共用设施、共用设备、物业管理用房)办理了产权。即便这些共用部分另有产权,也侵犯了业主的共同利益,业主对此可以通过法律途径解决。


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