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物业管理方案

[04-17]   来源:http://www.68lou.com  工作方案   阅读:363

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正文:

  某项目物业管理方案
  一、 概述
  某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。
  二、目标
  贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将某小区管理成都市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大,力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌,
  三、组织
  物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。

  反馈

  运行机制

  
  组织结构图

  经营环境图

  四、 人事
  人事设置原则:一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
  序号 岗位 人数 主要职责 备注
  1 经理 1 在董事会领导下,全面负责经营等。
  2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
  3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
  4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
  5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
  6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
  7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
  员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
  五、 经营预测
  a) 经营收入: 19.14万元(年度,以下省略)
  l 物业管理费:11.34万元
  应收 12.6万元
  30000*12*0.35=126000(元)
  预计收入 11.34万元(收缴率90%)
  l 维修服务费:0.5万元
  l 特约服务: 5.8万元
  l 其他收入: 1.5万元
  b) 支出:20.25万元
  l 人员工资福利:14万元
  l 办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
  l 维修保养费用:1.5万元
  l 税金:1.05万元
  l 不可预见费用:1.2万元
  c) 润亏:-1.11万元
  d) 物业接管期间
  前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
  e) 公共性服务费构成测算:21.962万元/年, 0.61元/月* M2
  (1) 员工的工资和按规定提取的福利费
  序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
  1 经理 1 1200 1200
  2 经营部主任 1 800 800
  3 办事员 3 600 1800
  4 物业管理员 1 800 800
  5 安全护卫员 7 500 3500
  6 水电工 1 700 700
  7 保洁员 2 400 800
  工资总额合计 9600

  
  工资总额合计:9600元/月;115200元/年
  福利:115200*23%=26496(元/年)
  合计:14..17万元/年
  (2) 公用设施设备维修及保养费:1.5万元
  (3) 绿化管理费:绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元
  (4) 清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0.192万元
  (5) 安全护卫费:7人*200元/年*人=0.14万元
  (6) 办公费:按管理人员工资总额25%计算
  5.52万元*25%=1.38万元
  (7) 固定资产折旧费:按10%计算即 1万元
  (8) 税费:按营收5.5%缴纳即 1.052万元
  (9) 保险费:暂不投保
  (10) 合理利润:按营收8%计算 1.36万元
  但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。
  六、 前期物业接管
 

www.68lou.com哦 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
  b) 物业接管验收
  l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
  l 是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
  l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
  l 房屋幢、户编号已经有关部门确认;
  l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
  l 接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
  l 接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
  l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
  l 在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时上报开发商,请求尽快解决。
  l 抄水、电、气表的底数,记录备案。
  l 接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。
  l 接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。
  l 当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即 完成。
  七、 入伙
  1、准备工作
  l 治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
  l 车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;
  l 垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
  l 楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)
  l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
  l 制定入住流程;
  l 印刷入住表格;
  2、协调工作
  l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。
  l 代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。
  l 与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。
  3、入伙现场
  入伙准备、协调工作到位后,要部署入伙现场,彩旗、横幅、花卉、背景音乐,安全护卫立岗、巡更,迎接业主入伙。
  举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩,造声势。
  注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
  4、业主、使用权人入住程序
  
  发函 办入伙手续
  
  签约
  

  
  5、办理入伙手续程序

  已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同
  
  
  
  
  
  确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金
  建筑垃圾清运费、物管费,盖章
  
  
  业主签署

  
  向业主

  
  八、 物业装修与管理
  业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。
  业

www.68lou.com哦 主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
  九、物业档案的建立
  物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,整理的重点是去伪存真、留下有用的,归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存,利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
  十、 日常管理

  
  (一)房屋管理运作一览表
  工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
  频度 天 一天内办完 二遍/天,入伙期间6H/天,消灭违章于未然 每周三次 100%
  标准 准确 符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接,无违章装修,房屋完好率100%,投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答,正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结,帐表相符,每六个月帐目向业主公开一次
  工作程序 8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
  (二)绿化管理
  工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗
  工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水,时间近午为宜;夏秋季每天二次,时间近早晚为宜 春秋季一遍,根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍 春夏秋季多遍,冬季清园,严重者重点防治 每月一遍,严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍,严重者随缺随补
  标准 均匀,保持绿色长势良好 均匀,无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上
  程序 7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥

  (三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
  工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护
  道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
  频度 8H内随来随办,随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季 急修不过夜,小修补24H内,中修二天,大修二天内有回音 检查二遍/天,及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修 每周检查一遍,即坏即修 每月检查一遍,即坏即修 每月检查一遍,责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍,即坏即修
  标准 符合规定,无危及安全、外观,无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处,回访率100%,业主满意率90%以上 平整率无积水,缺损,完好率90%以上 无积水,无漏隔热层完好 整洁无缺,扶手完好,梯灯正常,无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常,无乱搭乱接,无泄漏 灯泡正常,灯罩完好率90%以上
  程序 8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
  工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练
  消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练
  频度 24H 每周一遍 24H,每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次,每次1H
  标准 人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90%以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
  (四)安全护卫、停车管理
  (五)保洁管理
  工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂
  频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍

www.68lou.com哦 /天 二遍/月,向业主发药一次/年
  标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95%以上 日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
  程序 5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁  4/4     2 3 4
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